杭州的主城板块，有哪些是洼地，哪些可能是深坑？
位于滨江区的浦沿板块，从去年5月的热门楼盘摇号限售，到今天的流摇“随便买”，人气似乎遭遇了滑铁卢，对市场而言，这个板块是否还有吸引力？
近日，我们探访了一下这个板块楼盘的实际销售情况。
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从“万人迷”到“脱粉”只要一个…
谈到浦沿，高光时刻源于去年板块内滨耀学府的开盘。
滨耀学府效果图图源：透明售房网
去年4月，这个由本土房企滨江和兴耀联合开发的项目，以元/平方米的限价杀入市场，主打“滨江区新房 门槛”的卖点，迅速点燃了购房者的情绪，首开套房源吸引了多组购房者，整体中签率仅为9.41%，触发5年限售。
这也将不少购房者的目光齐聚滨江区这个外围新兴板块——浦沿。
与滨耀学府首次开盘差不多同时发生的是杭州年土地集中出让，两宗浦沿板块内的浦乐单元宅地被花样年和金翰（项目名：滨玺云著邸）分食，竞拍双双达到封顶+自持，楼面价创新高。
就像一夜爆红的“网红”，一个不当的“骚操作”也会造成快速“脱粉”。
去年9月开盘的江荣府开启了让购房者“下头”的按钮。
江荣府效果图
因为怕热度太高，江荣府开始“花式劝退”购房者（新闻背景直击——年9月10日《滨江地铁盘，年交付，30天未放贷或违约，你会去摇吗？》、年9月11日《江荣府调整公示内容，交付日期更改为年》），却没想到遭到了购房者的反感，反弹相当大，最终想象中的流摇成了事实流摇——套房源仅组报名，到目前为止，透明售房网数据显示，首张预售证可售套数还有81套。
江荣府项目现场实景图源：杭报房产
去年12月，江荣府第二次开盘，中签率依然可以达到%，套房源仅85组报名，该张预售证目前可售套数为40套。
同期，滨耀学府 一批房源开盘，套房源中签率61.66%，让浦沿板块呈现出鲜明的人气分化。
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捂不热的板块人气？
前两天，江荣府第三张预售证出炉，加推套房源，周末开始登记，主力户型仍是平方米、平方米，精装新房限价元/平方米（精装标准元/平方米）。
我们 时间去售楼部现场看了看。
销售人员告诉我们，前期开盘的楼盘均已售罄，现在要买只有周末登记新开的4号楼、8号楼，等待摇号；同时，他也表示，项目剩下的房源计划在今年上半年清盘。
既然预售证已出，来售楼部看房的购房者人气如何？在我们实地探访期间，江荣府的自然来访者不多，偶尔有一两组在滨江区工作的意向购房者，在现场，我们还遇到一位M女士，她表示，她已经买了一套江荣府，不用摇号。
江荣府附近的“菜地”图源：杭报房产
至于江荣府第三次开盘是否依然“供大于求”，过两天就知道了。
相比江荣府的不确定，去年高点拿地、今年1月首开的滨玺云著邸售楼部现场呈现的就是大写的“愁卖”。
站在东冠支路上，周边大片空地和空中挥舞的塔吊，让远近各个新房楼盘、回迁房楼盘都陷入在一个大工地中，虽然时代大道就在不远处，但与界面整洁的长河板块相对，一条路似乎隔出了两个世界。
滨玺云著邸附近的回迁房图源：杭报房产
新开不久的滨玺云著邸没有单独做恢弘大气的售楼部，只有一个简易的房间摆放着项目沙盘，我们到访的时候，正有大批中介人员围着沙盘在进行内容培训，销售人员直言不讳地表示，房子难卖，启动了分销。
和板块内其他楼盘一样，滨玺云著邸精装新房限价元/平方米，主力户型-平方米， 总价约万元。
滨玺云著邸首次开盘推了套房源，当时只有1户家庭登记，至今透明售房网上显示的已售套数是3套，大量房源转入了自主销售，“哪个楼层、哪个户型都有，想要立刻就能买，今后车位还有优惠”。
距离滨玺云著邸不远的滨耀学府图源：杭报房产
售楼现场分销人员比购房者多，这是滨玺云著邸尴尬的处境。望着不远处正在建设中的滨耀学府，销售人员难免生出“生不逢时”的抱怨，想想隔壁楼盘又摇号、又限售，相当于“躺着卖”，没想到短短半年多，就遇到了如此光景。
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给“潜力股”一点时间
楼盘的滞销就代表板块发展前景不足吗？杭州多个板块的经历都佐证了“今天爱搭不理，明天高攀不起”的现实。
对于浦沿来说，身处“国际滨”，拥有杭州“核心城区”的优势地位，随着越来越多产业的引入以及高品质住宅项目的入驻，板块的城市界面将进一步提升，配套短板也将不断弥合。
目前，我们能看到的是，地铁4号线已经通至浦沿，银江股份、丁香园和启明医疗等多知名企业进驻，带来一大批有效购买力人群，还有大批学校、商业综合体、高新产业园区在这片空白区域落子规划。
地铁浦沿站周边区域
一位在此拿地的开发商就认为，相比长河、西兴这些已开发的区域，白纸一张的浦沿未来的空间也许更大，只是，需要时间换空间。
事实上，靠近滨江沿江区域的小区二手房价已经大幅超越浦沿核心区域的价格水平，比较典型的璞悦湾，二手房挂价普遍在5万多-6万多/平方米，一套80多平方米的小户型总价都要万元以上；附近的钱塘玫瑰湾稍便宜一点，挂价也都超过元/平方米。
璞悦湾二手房挂牌价数据来源：贝壳找房
当然，相对靠腹地位置的金盛曼城、星汇荣邸等小区，受小区品质、地理位置等影响，挂牌价普遍都在4万元/平方米以内，只是这些楼盘房龄也都超过10年了。
从这一角度，作为滨江区门槛 的板块，限价元/平方米的浦沿新房还是需要珍惜的，尤其在杭州重新划定了“核心城区”范围后，一些板块的土地限价不排除继续突破上限的可能，会不会蔓延到浦沿，也许不久就有答案。
据悉，浦沿目前有江荣府和滨玺云著邸在售，总量套的江荣府预计还有一半左右的量，距离地铁4号线浦沿站大概步行1公里左右的距离，地段优势相对明显，但开发商品牌口碑曾遭质疑；而滨玺云著邸差不多多套房源，户型面积主打刚需、刚改，现在不用摇号可以直接买。
栖棠誉湾效果图图源：透明售房网
此外，还有一个靠近地铁4号线杨家墩站的栖棠誉湾待售，规划了6幢7层洋房以及3幢高层，共套房源，高层主力面积约97-平方米，洋房户型约平方米，主体已经建得差不多了，几近准现房，预计很快会面市。